Immobilienfinanzierung für Ausländer

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland ist auch für ausländische Staatsangehörige möglich. Allerdings gelten besondere Bedingungen bei der Finanzierung. Hier erfahren Sie alles Wichtige über Finanzierungsmöglichkeiten für internationale Käufer.

Grundsätzliche Möglichkeiten

Ausländer können in Deutschland grundsätzlich Immobilien kaufen und finanzieren. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen für EU-Bürger und nur wenige für Nicht-EU-Bürger.

EU-Bürger

• Gleichberechtigung mit deutschen Staatsangehörigen
• Normale Finanzierungskonditionen möglich
• Keine besonderen rechtlichen Hürden
• Freier Kapitalverkehr innerhalb der EU

Nicht-EU-Bürger

• Finanzierung grundsätzlich möglich
• Häufig strengere Prüfkriterien
• Höhere Eigenkapitalanforderungen
• Teilweise Aufenthaltsgenehmigung erforderlich

Voraussetzungen für die Finanzierung

Persönliche Voraussetzungen

• Aufenthaltsstatus: Unbefristete Aufenthaltserlaubnis oder EU-Staatsangehörigkeit
• Einkommensnachweise: Regelmäßiges Einkommen in Deutschland oder EU
• Bonität: Positive Schufa-Auskunft oder vergleichbare Bonitätsprüfung
• Eigenkapital: Mindestens 20-40% des Kaufpreises

Erforderliche Unterlagen

• Personalausweis oder Reisepass
• Aufenthaltserlaubnis (falls erforderlich)
• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Arbeitsvertrag oder Selbständigennachweis
• Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate
• Eigenkapitalnachweis
• Schufa-Auskunft oder internationale Bonitätsauskunft

Finanzierungsmodelle

Klassische Bankfinanzierung

Die meisten deutschen Banken bieten Finanzierungen für Ausländer an:

• Sparkassen: Oft lokale Expertise und flexible Beratung
• Volksbanken: Genossenschaftliche Struktur mit regionaler Kompetenz
• Großbanken: Standardisierte Prozesse und internationale Erfahrung
• Spezialbanken: Fokus auf internationale Kunden

Internationale Finanzierung

• Heimatbank: Finanzierung über Bank im Herkunftsland
• Deutsche Töchter: Internationale Banken mit deutschen Niederlassungen
• Überbrückungsfinanzierung: Kurzfristige Finanzierung bis zur Hauptfinanzierung

Besondere Herausforderungen

Höhere Eigenkapitalanforderungen

Ausländische Käufer müssen oft mehr Eigenkapital aufbringen:

• EU-Bürger: 20-30% des Kaufpreises
• Nicht-EU-Bürger: 30-50% des Kaufpreises
• Zusätzlich: Nebenkosten (8-12%) sollten aus Eigenkapital finanziert werden

Zinsaufschläge

Je nach Herkunftsland und Bonität können Zinsaufschläge anfallen:

• EU-Bürger: Meist keine Aufschläge
• Nicht-EU-Bürger: 0,1-0,5% Zinsaufschlag möglich
• Unsichere Herkunftsländer: Höhere Risikoaufschläge

Tipps für erfolgreiche Finanzierung

Vorbereitung

• Frühzeitige Planung: Beginnen Sie 6-12 Monate vor dem Kauf
• Unterlagen sammeln: Alle Dokumente vollständig und übersetzt
• Bonität aufbauen: Deutsches Bankkonto und Kreditkarte beantragen
• Eigenkapital ansparen: Ausreichende Reserven für Kauf und Nebenkosten

Bankgespräch

• Mehrere Angebote: Verschiedene Banken vergleichen
• Professionelle Beratung: Spezialisierte Finanzierungsberater hinzuziehen
• Realistische Erwartungen: Höhere Anforderungen als bei deutschen Käufern
• Transparenz: Alle Informationen vollständig und ehrlich angeben

Steuerliche Aspekte

Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen:

• Vermeidung doppelter Besteuerung von Mieteinnahmen
• Anrechnung ausländischer Steuern
• Professionelle Steuerberatung empfohlen

Steuerliche Absetzbarkeit

• Zinsen: Bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar
• Abschreibung: 2% jährlich bei vermieteten Immobilien
• Nebenkosten: Teilweise als Anschaffungskosten berücksichtigbar

Häufige Fehler vermeiden

Unzureichende Vorbereitung

• Zu späte Kontaktaufnahme mit Banken
• Unvollständige oder nicht übersetzte Unterlagen
• Unrealistische Erwartungen bezüglich Konditionen

Falsche Bankwahl

• Nur eine Bank kontaktieren
• Banken ohne internationale Erfahrung wählen
• Auf professionelle Beratung verzichten

Erfolgsgeschichten

Viele unserer internationalen Kunden haben erfolgreich Immobilien in Deutschland finanziert:

• Französisches Paar: Eigentumswohnung in Berlin mit 25% Eigenkapital
• US-amerikanischer Manager: Stadthaus in München mit internationaler Bankfinanzierung
• Schweizer Investor: Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Fazit

Die Immobilienfinanzierung für Ausländer in Deutschland ist durchaus möglich, erfordert aber eine sorgfältige Vorbereitung und oft höhere Eigenkapitalanforderungen. Mit der richtigen Beratung und Vorbereitung steht dem Traum vom Eigenheim in Deutschland nichts im Wege.